Nước Anh cần 380.000 ngôi nhà mới mỗi năm,ínhsáchchuyểnvănphòngthànhchungcưkémhiệuquảởlayla trong đó có 100.000 căn nhà ở xã hội cho thuê. Nhu cầu càng căng thẳng khi gần đây nhiều chính quyền địa phương lo ngại ngân sách nguy cơ bị phá sản do cuộc khủng hoảng nhà ở giá phải chăng.
Theo đó, tỷ lệ người mất nhà đang tăng ở một số nơi do các gia đình bị đuổi vì mất khả năng trả tiền thuê. Tình hình này buộc các chính quyền phải tăng chi ngân sách tìm chỗ ở tạm thời cho họ, một trách nhiệm phải thực hiện theo quy định.
Là một trong những đối sách để tăng nguồn cung nhà, chính phủ Anh đang đề xuất nới lỏng các quy định của chương trình PDR (Permitted Development Rights), chính sách cho phép các nhà phát triển có thể chuyển đổi bất động sản thương mại thành nhà ở mà không phải thông qua quy trình xét duyệt và cấp phép phát triển chung cư truyền thống.
Tuy nhiên, tạp chí phân tích chuyên sâu The Conversation(Australia) chỉ ra rằng chính sách PDR thời gian qua không nhiều hiệu quả và việc nới lỏng thêm quy định càng tạo ra nguy cơ hơn.
PDR được chính phủ Anh thí điểm tháng 5/2013, chủ yếu để khuyến khích chuyển đổi văn phòng thành nhà ở, và chính thức áp dụng vào 2016. Về cơ bản, các nhà phát triển ở Anh trước đây phải nộp kế hoạch chi tiết và xin giấy phép quy hoạch đầy đủ cho việc này, nhưng PDR giúp họ chỉ phải thông báo cho cơ quan quy hoạch địa phương.
Chung cư Vista ở Woolwich, London chuyển đổi từ cao ốc văn phòng đầu những năm 2000. Ảnh: OnTheMarket
Kết quả, việc chuyển đổi văn phòng thành nhà ở thuộc PDR đã đóng góp 81.282 căn hộ ở Anh kể từ năm 2015. Số lượt chuyển đổi đạt đỉnh điểm là 17.751 căn trong thời gian 2016-2017. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2021-2022, chỉ còn 8.359 căn ra đời từ chuyển đổi, chỉ chiếm 3,6% tổng số nhà mới bổ sung vào thị trường.
Phần lớn các chuyển đổi PDR đều có quy mô nhỏ. Nói cách khác, số lượng nhà mà chương trình này cung cấp không thấm gì so với mục tiêu hơn 300.000 ngôi nhà mới mỗi năm của Anh. Trong khi đó, diện tích văn phòng trống trên khắp nước Anh có cao hơn trước dịch nhưng nhu cầu cơ bản vẫn tương đối cao.
Các công ty vẫn muốn có không gian văn phòng chất lượng tốt nhất để củng cố thương hiệu, giữ chân nhân viên và chứng nhận tính bền vững. Tỷ lệ văn phòng trống ở trung tâm London là 9,4% trong quý tài chính thứ hai năm nay, cao hơn đáng kể so với mức trung bình dài hạn là 5,5%.
Dù tỷ lệ văn phòng ế khách có tăng nhưng không nhất thiết là có thể chuyển đổi các tòa nhà trống thành chung cư dễ dàng. Thực tế, nó là một nỗ lực thường tốn kém. Các tòa nhà lớn rất phức tạp về kết cấu để biến thành nơi ở, đặc biệt là trong việc đảm bảo ánh sáng tự nhiên, thông gió, cửa sổ và mặt sàn.
Để thay đổi, nhà phát triển còn phải lắp đặt thêm hệ thống các loại cáp và đường ống để sử dụng trong gia đình. Ngoài ra còn có những yêu cầu mới liên quan đến lớp ốp bên ngoài công trình. Do đó, nhiều tòa nhà văn phòng không thực tế hoặc không khả thi về mặt thương mại để chuyển đổi.
Hơn nữa, đất những nơi có văn phòng trung tâm vẫn có giá trị. Ngay cả khi việc chuyển đổi một tòa nhà văn phòng là khả thi, chi phí xây dựng và lãi suất cao đồng nghĩa với việc giá chào bán cần thiết đối với các căn hộ đó không phải là phân khúc vừa túi tiền, tức không giúp ích cho những người bình dân đang cần nhà. Ngoài ra, các quận trung tâm có văn phòng thường thiếu các tiện ích mà cư dân mong đợi như trường học, bệnh viện và công viên.
Với thị trường văn phòng đang phân cực do nhu cầu tập trung vào các không gian cao cấp, các văn phòng được các chủ đầu tư chuyển đổi có thể là những tòa nhà cũ ở những vị trí như khu công nghiệp ven thị trấn. Đã có những ví dụ về các dự án chuyển đổi vội vã như các dự án văn phòng thành nhà ở xã hội Hield House và Terminus House ở Harlow, ở phía đông nam nước Anh.
Chung cư Terminus House ở Harlow cải tạo từ văn phòng cũ, được mệnh danh "nhà kho con người". Ảnh: The Observer
Kết quả là điều kiện sống kém đã khiến các chung cư này bị bêu rếu bằng các biệt danh như "nhà tù mở", "nhà kho con người" hay "khu ổ chuột tương lai". Nhà ở kiểu này không đáp ứng được những nhu cầu cơ bản, có nguy cơ làm trầm trọng thêm sự bất bình đẳng về kinh tế xã hội, gây ra cuộc khủng hoảng nhà ở.
Một hạn chế khác của PDR là các dự án chuyển đổi ít chịu ràng buộc trong quá trình quy hoạch của các chính quyền địa phương. Điều này khiến chính quyền địa phương mất sức ảnh hưởng so với quy trình cấp phép thông thường, nơi họ có thể yêu cầu nhà phát triển phải đảm bảo một phần nguồn cung nhà ở giá rẻ để xin được giấy phép. Nó cũng cản trở địa phương trong việc đảm bảo rằng nguồn cung mới này phù hợp với nhu cầu tại đó.
Trong khi, sự giám sát của địa phương để điều phối môi trường xây dựng, duy trì các tiêu chuẩn chất lượng nhà ở và cung cấp nhà ở giá phải chăng là rất quan trọng. Do đó, thay vì PDR, hệ thống quy hoạch địa phương mới có thể là sự lựa chọn. Ví dụ, Ở Scotland, hệ thống quy hoạch vẫn cho phép hình thức chuyển đổi văn phòng thành chung cư nhưng quy định chặt hơn PDR.
Kết quả là, các cơ quan chức năng địa phương tiếp tục có sự giám sát đối với việc chuyển đổi, thông qua đó có thể duy trì các tiêu chuẩn chất lượng nhà ở và đảm bảo rằng việc phát triển cải thiện môi trường xung quanh. Ví dụ, hai trung tâm mua sắm lớn ở Glasgow, St Enoch Centre và Buchanan Galleries, đang được lên kế hoạch để chuyển đổi thành các khu phức hợp có căn hộ.
Do đó, Conversation cho rằng ý định nới rộng PDR dường như đang theo chiều hướng thử nghiệm việc giảm quy định quy hoạch hơn là giải pháp dài hạn cho nhu cầu về nhà ở. Cách làm này có khả năng tạo ra nhiều vấn đề hơn là giải pháp.
Anh Kỳ(theo The Conversation)